โค้งสุดท้ายกับมาตรการผ่อนปรน LTV กู้บ้าน 100 % แบบไม่ต้องดาวน์

มาตรการ LTV หรือ Loan to value คือมาตรการ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาเพื่อลดความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสียจากการซื้อที่อยู่อาศัย โดยจำกัดวงเงินสินเชื่อไม่ให้เกิดกว่าเกณฑ์ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดไว้ โดยตามเกณฑ์เดิมที่ออกมานั้นมีรายละเอียดดังนี้

สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท

– หากเป็นการกู้ซื้อหลังแรก สามารถขอสินเชื่อได้สูงสุด 100% ของราคาประเมิน + วงเงินตกแต่งไม่เกิน 10%

– หากเป็นการกู้ซื้อหลังที่สอง สามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน หากผ่อนสัญญาแรกมาแล้วไม่ต่ำกว่า 2 ปี หรือหากว่าสัญญาแรกผ่อนมาไม่เกิน 2 ปี ก็จะสามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน

– หากเป็นการกู้ซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไป สามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดไม่เกิน 70% ของราคาประเมิน ไม่ว่าจะผ่อนหลังที่ 1 และ 2 มาแล้วกี่ปีก็ตาม

สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป

– หากเป็นการกู้ซื้อหลังแรก สามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน

– หากเป็นการกู้ซื้อหลังที่สอง สามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน

– หากเป็นการกู้ซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไป สามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดไม่เกิน 70% ของราคาประเมิน

* ทั้งนี้จำนวนของที่อยู่อาศัยที่จะถูกนำมาคิดว่าเป็นหลังที่ 1 หรือ 2 หรือ 3 นั้นจะนับจากที่อยู่อาศัยที่มีการขอสินเชื่อกับธนาคารเท่านั้น จะไม่นับที่อยู่อาศัยที่ปลอดภาระจำนองเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

ตัวอย่างการคำนวณวงเงินสินเชื่อ โดยมีมาตรการ LTV ควบคุม เช่น

นาย เอ ต้องการซื้อบ้านในราคา 6 ล้านบาท โดยปัจจุบันได้มีภาระผ่อนบ้านอยู่ก่อนแล้ว 1 หลัง โดยผ่อนมาเป็นระยะเวลา 3 ปี ดังนั้นหากนาย เอ ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังนี้ ธนาคารจะมีอำนาจในการให้วงเงินสินเชื่อได้สูงสุดไม่เกิน 90% ของราคา 6 ล้านบาท หรือก็คือได้วงเงินสินเชื่อสูงสุดไม่เกิน 5.4 ล้านบาทนั่นเอง

จะเห็นได้ว่าหากว่าลูกค้าต้องการซื้อบ้านตั้งแต่หลังที่ 2 เป็นต้นไป หรือว่าต้องการซื้อบ้านที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป จำเป็นที่จะต้องเตรียมเงินสดไว้อย่างน้อย 10% ของราคาบ้าน จึงจะสามารถซื้อบ้านหลังที่ตัวเองต้องการได้

เพราะเหตุนี้เองจึงส่งผลให้เมื่อมาตรการนี้มีผลออกมาบังคับใช้ ก่อให้เกิดการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯโดยภาพรวม เนื่องจากผู้ซื้อจำเป็นต้องชั่งใจว่าจะนำเงินก้อนนี้ใช้เพื่อดาวน์บ้านดีหรือว่าเก็บไว้ใช้ประโยชน์อย่างอื่นดี เมื่อเป็นเช่นนี้ก็กระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจของภาคอสังหาฯเช่นกัน

ดังนั้นธนาคารแห่งประเทศไทยจึงออกมาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เพื่อส่งเสริมให้เกิดสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยมีมาตรการผ่อนปรนดังต่อไปนี้

1. สำหรับทรัพย์ที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท และเป็นการกู้ซื้อหลังแรก จะสามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดไม่เกิน 100% ของราคาประเมิน และสามารถขอสินเชื่อ top up สำหรับการตกแต่งได้อีกไม่เกิน 10% ของราคาประเมินด้วย

2. สำหรับทรัพย์ที่ไม่เข้าเกณฑ์ในข้อที่ 1 สามารถขอสินเชื่อได้โดยไม่เกินกว่า 100% ของราคาประเมินทรัพย์

และเมื่อมาตรการผ่อนปรนนี้ออกมา ก็ส่งผลให้ผู้ที่ต้องการมีบ้าน/คอนโดเป็นของตัวเองไม่ต้องกังวลกับเงินดาวน์ที่จะต้องเตรียมไว้เพื่อที่จะซื้อทรัพย์ และสามารถวางแผนจับจ่ายใช้สอยได้อย่างสะดวกมากยิ่งขึ้น

แต่มาตรการนี้ก็ไม่ได้มีผลคงอยู่ที่ยาวนานนัก ข่าวร้ายก็คือ มาตรการผ่อนปรนนี้กำลังจะหมดลงภายในวันที่ 31 ธ.ค. 65 นี้แล้วเช่นกัน และยังไม่มีประกาศอย่างเป็นทางการออกมาจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ว่าจะมีการขยายระยะเวลาผ่อนปรนของมาตรการนี้หรือไม่

ดังนั้นตอนนี้สำหรับใครที่กำลังวางแผนว่าอยากจะซื้อบ้าน หรือซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง อาจจะต้องรีบตัดสินใจคิดกันสักนิดว่าหากพ้นช่วงเวลาแห่งโอกาสนี้ไป เราจะยังมีกำลังมากพอในการหาเงินสดมาวางดาวน์ เพื่อให้สามารถได้ครอบครองบ้านในฝันของเราได้หรือไม่?